Budynki dawnych fabryk, pochodzące z XIX w. lub z początków XX w., z pewnością pobudzają wyobraźnię wielu osób. Wspaniale, jeśli są to ludzie, którzy mają dobre pomysły i finansowe możliwości tchnięcia życia w opuszczone nieruchomości poprzez tzw. rewitalizację.

Wydaje się, o czym dobrze już wiedzą mieszkańcy Łodzi i wielu innych miast europejskich, że granice zmian, jakim podlegają stare fabryki, wyznacza ludzka fantazja i kreatywność. Bez jakichkolwiek wątpliwości można stwierdzić, że te stare budynki stanowią wielkie wyzwanie i nie lada gratkę dla ludzi zdających sobie sprawę z obcowania z wielką kulturą materialną minionych pokoleń. Osoby zainteresowane procesem rewitalizacji zapewne zastanawiają się, jak można go rozpocząć i przeprowadzić. Odpowiedzi na te pytania należy szukać w przepisach obowiązującego prawa.

Ten tekst jest kierowany nie tylko do czytelnika polskiego, ale również europejskiego, a nawet światowego. Ma on być jedynie zarysowaniem problemów pojawiających się przy realizowaniu projektu rewitalizacji budynków dawnych fabryk. Z tego też powodu celem tej krótkiej publikacji nie jest cytowanie szczegółowych przepisów prawa, lecz wskazanie zagadnień związanych z powyższym tematem, mających zasadnicze znaczenie z punktu widzenia prawa każdego rozwiniętego państwa.

Na wstępie czytelnik powinien zdać sobie sprawę, że w świetle prawa pojęcia takie, jak: fabryka, nieruchomość, budynek nie są tożsame i mają różne znaczenie. Podejmując się więc realizacji projektu „rewitalizacji” trzeba zatem odpowiedzieć na pytanie, co będzie jej przedmiotem. Czy będzie jej podlegał jeden obiekt (budynek), czy też wiele obiektów, a może cały kompleks, który potocznie zwykło się określać mianem „fabryki”. Oczywiste jest, że pojęcie „rewitalizacji” odnosi się przede wszystkim do budynków. Co do zasady zaś, budynek wraz z gruntem (na którym jest posadowiony) stanowi nieruchomość. W interesie podmiotu podejmującego się rewitalizacji leży posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego do przedmiotu podlegającego temu procesowi. Na podstawie tego, co wskazano wyżej, czytelnik może się już zorientować, że owym „przedmiotem” rewitalizacji z punktu widzenia prawa będzie „nieruchomość”.

Poczynione ustalenia terminologiczne są niezmiernie ważne. Nie ma bowiem jakichkolwiek wątpliwości, że proces rewitalizacji jest bardzo kosztowny. Podmiot podejmujący się go musi mieć zatem zagwarantowane wszelkie prawa, proporcjonalnie do zaangażowania ekonomicznego. Prawdopodobnie najkorzystniejszą sytuacją podmiotu dokonującego rewitalizacji jest uprzednie pozyskanie nieruchomości na własność. Inne formy legalnego korzystania z nieruchomości (np. najem, dzierżawa czy leasing) mogą nie być satysfakcjonujące w kontekście późniejszego rozliczenia z jej właścicielem nakładów finansowych poniesionych na rewitalizację.

Wracając do rozważań dotyczących terminologii — jest ważne, aby czytelnik wiedział, że nie zawsze jeden budynek stanowi jedną nieruchomość. Często na określonej działce gruntu o pewnej powierzchni znajduje się kilka budynków i wszystko to łącznie stanowi jedną nieruchomość. Wielokrotnie zdarza się też, że w ramach pewnego kompleksu budynków, znajdujących się na wydzielonej powierzchni (co odpowiada jednemu z potocznych rozumień pojęcia „fabryka” — a więc ogrodzony teren, na którym znajduje się wiele obiektów), będziemy mieli do czynienia z kilkoma czy nawet kilkunastoma nieruchomościami. Przedstawiając tę sytuację obrazowo — pewien „obszar” gruntu w istocie złożony jest z wielu nieruchomości, które z kolei są działkami, a na każdej z nich znajduje się kilka budynków.

Powyższe rozważania mają istotne znaczenie, może się bowiem okazać, że na daną nieruchomość składają się np. dwa budynki — ten, który stanowi przedmiot zainteresowania z punktu widzenia rewitalizacji, i drugi, niechciany. Z drugiej strony, inwestor pragnąłby zrewitalizować całą „fabrykę” (rozumianą jako kompleks budynków na pewnym wyodrębnionym obszarze), ale okazuje się, że nie stanowi ona jednej nieruchomości, lecz składa się na nią wiele nieruchomości.

Jak już wspomniano wyżej, podmiot, przystępując do realizacji projektu rewitalizacji, powinien „zabezpieczyć” swoje prawa. Idealną sytuacją jest nabycie „przedmiotu” rewitalizacji na własność. Wiadomo już, czym jest ów przedmiot i że np. stara „fabryka” może okazać się konglomeratem wielu nieruchomości. Pojawia się więc problem, niezmiernie oczywisty, który jednak nie wszyscy sobie uświadamiają. Nabycie własności nieruchomości bądź innego prawa do niej wymaga zawarcia umowy z jej właścicielem. Niejednokrotnie jednak mogą pojawić się znaczące kłopoty z ustaleniem podmiotu prawa własności danej nieruchomości. Może się tak zdarzyć zwłaszcza w przypadku opuszczonych budynków pofabrycznych.

W krajach europejskich działają specjalne rejestry, w których ujawnia się podmioty prawa własności nieruchomości. W Polsce rejestr taki nosi nazwę „ksiąg wieczystych” i jest prowadzony przez sądy rejonowe. Dysponując jedynie adresem określonej nieruchomości, można ustalić numer księgi prowadzonej dla niej, a następnie księgę tę przejrzeć (obowiązuje w tym zakresie jawność wobec każdego, kto wyrazi chęć zapoznania się z księgą) i ustalić dane właściciela. Niestety, w polskich warunkach dane te mogą być nieaktualne, bo np. doszło do sprzedaży nieruchomości i nie ujawniono tego w księdze wieczystej. Należy zatem skontaktować się z podmiotem ujawnionym jako właściciel w celu sprawdzenia, czy nadal nim pozostaje, oraz podjąć inne możliwe próby ustalenia obecnego właściciela. Może się jednak zdarzyć, że ów podmiot (niebędący osobą fizyczną) nie będzie istniał albo właściciel (osoba fizyczna) umrze. Konieczne staje się wówczas poszukiwanie następców prawnych. Ramy tego opracowania nie pozwalają na przedstawienie dalszego sposobu postępowania w tego typu sytuacjach. Należy jednak przestrzec, że w Polsce sytuacja prawna konkretnej nieruchomości może być tak zawikłana, iż bezpieczne dla kupującego nabycie prawa własności zajmie dużo czasu, nawet kilka lat.

Należy też zauważyć, że sytuacja prawna nieruchomości, niezależnie od kwestii ustalenia właściciela, może być rozmaita. Zwłaszcza, jeśli chodzi o nieruchomość dawnej „fabryki”, która może wchodzić w skład tzw. masy upadłości albo może się wobec niej toczyć egzekucja z uwagi na zobowiązania właściciela. Sytuacje mogą być zatem bardziej lub mniej złożone. O wszystkim jednak powinien wiedzieć potencjalny inwestor — podmiot podejmujący się dokonania rewitalizacji.

Warto jeszcze wspomnieć o kolejnym problemie, z którym należy się zmierzyć przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości, zwłaszcza gdy chodzi o rewitalizację, a który nie zawsze uświadamia sobie potencjalny inwestor. Chodzi tu o funkcjonujące w krajach rozwiniętych planowanie publiczne. Polega ono, w uproszczeniu, na prawnym określeniu przeznaczenia wszystkich nieruchomości znajdujących się na danym obszarze. Tak więc pewne obszary miasta mogą być przeznaczone wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową, inne pod wykorzystanie przemysłowe itd. Widać zatem jasno, że przed zawarciem umowy warto zorientować się, jakie jest przeznaczenie terenów, na których znajduje się dany obiekt. Czy przeznaczenie to, ustalone współcześnie, odpowiada zamierzeniu, jakie chce zrealizować podmiot podejmujący się rewitalizacji (np. czy będzie on mógł zaadaptować starą fabrykę na luksusowe apartamenty).

Obiekty podlegające rewitalizacji niejednokrotnie pozostają unikalnymi przykładami dziedzictwa kultury materialnej danego społeczeństwa. Z tego też powodu budynki pofabryczne mogą być w świetle prawa uznane za zabytki i podlegać szczególnej ochronie. Podmiot, który chce dokonać rewitalizacji takiego obiektu, musi się z tym liczyć i uwzględniać to w swych zamierzeniach. W wielu państwach, w tym w Polsce, zabytki są traktowane w wyjątkowy sposób. Wiąże się to dla potencjalnego nabywcy z poważnymi wydatkami w trakcie rewitalizacji. Mogą one być związane z koniecznością stosowania przy wykonywaniu prac remontowych szczególnych metod lub określonych materiałów, często bardzo rzadko występujących, a przez to niezmiernie kosztownych. Przy rewitalizacji występuje również ograniczenie swobody przekształcania wnętrz budynku i jego elewacji.
Niejednokrotnie wyniki rewitalizacji są fascynujące. Ten krótki tekst pozwala jednak uświadomić sobie, że jest to rezultat, do którego dochodzi się bardzo długą drogą. I nie zawsze najdłuższą jej częścią jest sama rewitalizacja.

Kancelaria Adwokacka w Łodzi
ul. Sienkiewicza 55
tel. 0 506 377 604
e-mail: bzacharek@dentonet.pl